چرا در ایران مسکن ارزان نمی شود؟ | مسکن در ایران؛ از حق شهروندی تا ابزار تورم‌زا

مسکن به عنوان یک کالای اساسی و حق اولیه شهروندی، در اقتصاد مدرن اهمیت ویژه‌ای دارد؛ اما در اقتصاد سیاسی ایران، مسکن از یک کالای مصرفی بادوام به یک دارایی استراتژیک مالی و ابزاری برای حفظ و انباشت ثروت تغییر ماهیت داده است.
شما می‌توانید آخرین تحلیل های بازار های مالی و آخرین خبر های بازارهای مالی در سایت رویال کلاب و یا با قرار دادن شماره همراه خود در بخش پایین از طریق کانال اطلاع رسانی رویال کلاب دریافت نمایید

ثبت اطلاعات تماس

مسکن؛ تکیه‌گاه قدرت و ثروت

در حالی که آمارهای رسمی و گزارش‌های میدانی از رکود تورمی سنگین در بخش ساخت‌وساز و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها حکایت دارند، قیمت‌ها در بازارهای کلان‌شهری همچنان چسبندگی بالایی به سمت پایین نشان می‌دهند. این تغییر ماهیت تصادفی نیست؛ بلکه برآیند ساختاری است که در آن تورم مزمن، کس بودجه نهادهای عمومی- خاصه شهرداری‌ها- و ناترازی نظام بانکی، مسکن را به تنها پناهگاه امن برای حفظ ارزش دارایی‌ها در برابر بی‌ارزش شدن پول ملی تبدیل کرده است.

سهم زمین و تورم مصالح در گرانی مسکن

بررسی داده‌های بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت ملک در ایران نه بر اساس «ارزش مصرفی»، بلکه بر مبنای «هزینه‌های جایگزینی» و «انتظارات تورمی» تعیین می‌شود. زمین به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن، نقشی بلامنازع ایفا می‌کند. در اکثر کلان‌شهرهای توسعه‌یافته جهان، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن بین 20 تا 30 درصد متغیر است. اما در ایران و خاصه در پایتختزارش‌ها حاکی از آن است که سهم زمین در قیمت تمام‌ش مسکن به بیش از 60 تا 70 درصد و در برخی مناطق مرغوب به 80 درصد رسیده است.

اقتصاد سیاسی مجوزها و تله درآمدی شهرداری‌ها

فرآیند بوروکراتیک صدور مجوزها و وابستگی نهاد مدیریت شهری به درآمدهای ناشی از صنعت ساختمان، یکی از تاریک‌ترین و در عین حال تعیین‌کننده‌ترین زوایای بازار مسکن است. شهرداری‌ها در ایران به دلیل فقدان درآمدهای پایدار شهری (نظیر مالیات سالانه بر املاک که در جهان مرسوم است) به شدت به درآمدهای ناپایدار و عوارض ساخت‌وساز وابسته‌اند. فروش تراکم، تغییر کاربری‌ها و درآمدهای حاصل از این کمیسیون ماده 100، به شاهرگ حیاتی بودجه شهرداری‌ها بدل شده است.

نظام بانکی؛ بازیگر پنهان و ذی‌نفع تورم ملکی

بر اساس داده‌های منتشر شده از سوی بانک مرکزی، نظام بانکی ایران به یکی از بزرگ‌ترین مالکان و بازیگران بازار مسکن و مستغلات تبدیل شده است. این پدیده که در ادبیات اقتصادی از آن به عنوان «بنگاه‌داری بانک‌ها» یاد می‌شود، یکی از کلیدی‌ترین موانع ساختاری در برابر تنظیم بازار مسکن است.

تغییر ماهیت مسکن؛ غلبه تقاضای سرمایه‌ای بر تقاضای مصرفی

ترکیب عوامل یاد شده (یعنی تورم مصالح، انحصار زمین، رانت شهرداری‌ها و بنگاه‌داری بانک‌ها) منجر به تغییر رفتار عاملان اقتصادی شده است. در دهه 1370 خورشیدی، بیش از 70 درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن را «تقاضای مصرفی» تشکیل می‌داد. اما امروز این نسبت کاملاً وارونه شده و بر اساس برآوردها، بیش از 70 تا 80 درصد معاملات بازار مسکن با انگیزه «سرمایه‌گذاری» و «حفظ ارزش پول» انجام می‌شود.

سقوط قدرت خرید و بحران دسترسی به مسکن

شاخص «دسترسی به مسکن» و شاخص «دوره انتظار واقعی» در زمینه راهگش خواهد بود. شاخص دسترسی به مسکن در تمام کشور، از 6.1 در سال 1371 به 9 در سال 1403 رسیده است. در همین بازه زمانی، شاخص دوره انتظار واقعی از 18 سال به تقریباً 30 سال افزایش یافته است.

شکست سیاست‌های دستوری و مداخله‌گرایانه

دولت‌ها در مواجهه با این بحران، همواره سعی کرده‌اند با دور زدن ساختارهای اقتصاد سیاسی، از طریق سیاست‌های دستوری و پروژه‌های انبوه دولتی- مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن- به تنظیم بازار بپردازند. اما این طرح‌ها به دلیل نادیده گرفتن ریشه‌های اصلی- همچون مانند تورم عمومی، خلق پول، و انحصار زمین- نتوانسته‌اند گره کور بازار مسکن را باز کنند.

کلاف سردرگم مسکن در ایران

بازار مسکن در ایران، قربانی مجموعه‌ای از تعارض منافع نهادی و سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی است. تا زمانی که مسکن نقش ضربه‌گ تورم و لنگرگاه ترازنامه بانک‌ها را ایفا می‌کند، و تا زمانی که بودجه مدیریت شهری به فروش آسمان شهر وابسته است، هرگونه سیاست تحریکی برای افزایش عرضه یا کنترل قیمت‌ها، اثری مقطعی و مسکن‌وار خواهد داشت. حل بحران مسکن نه از مسیر قیمت‌گذاری دستوری یا پروژه‌های عمرانیِ متکی بر چاپ پول، بلکه از مسیر اصلاح اقتصاد سیاسی می‌گذرد. این امر نیازمند سه جراحی بزرگ است: نخست، مهار تورم عمومی و کنترل خلق پول ناتراز بانکی؛ دوم، اصلاح ساختار درآمدی شهرداری‌ها و وضع مالیات‌های‌گر شهری (برای قطع وابستگی به تراکم‌فروشی)؛ و سوم، خروج اجباری نظام بانکی از بنگاه‌داری ملکی و عرضه زمین‌های محتکرانه دولتی به بازار.