پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمه دوم ۱۴۰۵

به گزارش ایسنا و دنیای اقتصاد و بر اساس تازه‌ترین داده‌های مرکز آمار ایران، بازار مسکن ایران در آستانه نیمه دوم سال ۱۴۰۵ با مجموعه‌ای از نشانه‌های متفاوت روبه‌رو شده است. از یک سو، قیمت پیشنهادی مسکن در تهران در شهریور رشد قابل توجهی داشته و حجم معاملات نیز نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. از سوی دیگر، آمارهای بخش ساختمان از کاهش فعالیت ساخت‌وساز حکایت دارد. این ترکیب باعث شده آینده بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به متغیرهایی مانند شرایط سیاسی، ثبات اقتصادی، قیمت دلار و طلا، هزینه ساخت و رفتار سرمایه‌گذاران وابسته باشد.

دسترسی لحظه‌ای به چارت و داده‌های بازار

دسترسی به قیمت لحظه‌ای ارزهای دیجیتال، فارکس و طلای جهانی همراه با نمودارهای تحلیلی

مشاهده چارت قیمت‌ها

بازار مسکن طی ماه‌های گذشته در شرایطی قرار داشته که نه می‌توان آن را کاملاً وارد فاز رونق دانست و نه نشانه‌ای از توقف رشد قیمت در آن دیده می‌شود. کاهش قدرت خرید خانوارها، بالا رفتن هزینه ساخت، فاصله گرفتن قیمت مسکن از درآمد مردم و هم‌زمان رشد شدید برخی بازارهای موازی، شرایطی ایجاد کرده که رفتار خریداران و فروشندگان با دوره‌های عادی بازار تفاوت دارد.

در چنین فضایی، بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل عقب‌ماندگی نسبی مسکن از طلا، سکه و ارز، دوباره به بازار ملک توجه کرده‌اند. در مقابل، گروهی از مالکان نیز در حال مقایسه بازدهی ملک با بازارهای دیگر هستند. همین رفت‌وآمد سرمایه میان بازارها می‌تواند در ماه‌های آینده جهت حرکت مسکن را تغییر دهد.

قیمت مسکن در تهران افزایش یافت

بر اساس گزارش دنیای اقتصاد، متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران در شهریور با رشد ماهانه ۵.۳ درصدی به حدود ۲۲۲ میلیون تومان برای هر مترمربع رسیده است. این افزایش پس از حدود سه ماه آرامش نسبی در بازار مسکن اتفاق افتاده و از بازگشت تحرک به بخش قیمت‌های پیشنهادی حکایت دارد.

رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت پیشنهادی مسکن در تهران نیز به ۱۱۷.۶ درصد رسیده است. بر اساس داده‌های منتشرشده، این میزان رشد در بازه آماری مورد بررسی از سال ۱۳۹۲ تاکنون در سطح بالایی قرار دارد. با این حال، رشد قیمت پیشنهادی لزوماً به معنای افزایش قیمت قطعی همه معاملات به همین میزان نیست. در بازار مسکن معمولاً فاصله‌ای میان قیمت اعلام‌شده از سوی فروشنده و قیمتی که در نهایت قرارداد بر اساس آن امضا می‌شود وجود دارد.

فروشندگانی که برای فروش عجله ندارند، معمولاً قیمت پیشنهادی خود را بر اساس تورم، نرخ ارز و قیمت سایر دارایی‌ها افزایش می‌دهند. در مقابل، افرادی که به نقدینگی نیاز دارند ممکن است هنگام معامله تخفیف بیشتری ارائه کنند. در نتیجه، رشد ۵.۳ درصدی قیمت پیشنهادی شهریور را باید در کنار وضعیت واقعی معاملات و رفتار فروشندگان بررسی کرد.

معاملات مسکن جان گرفت

افزایش قیمت در شهریور تنها تغییر بازار مسکن نبوده است. تعداد معاملات نیز نسبت به ماه قبل رشد محسوسی داشته است. بر اساس اطلاعات منتشرشده، حدود ۲۳۰۰ واحد مسکونی در تهران طی شهریور معامله شده که بالاترین حجم ماهانه معاملات از ابتدای سال ۱۴۰۵ تا آن مقطع بوده است. این میزان خرید و فروش نسبت به مرداد حدود ۷۶ درصد افزایش داشته است. چنین رشدی نشان می‌دهد بخشی از تقاضایی که در ماه‌های قبل در حاشیه بازار قرار گرفته بود، در شهریور فعال شده است.

اما با وجود این افزایش، هنوز نمی‌توان وضعیت موجود را رونق کامل بازار مسکن توصیف کرد. در دوره‌های غیررکودی، حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران می‌تواند به بیش از ۸ تا ۱۰ هزار واحد برسد. بنابراین معامله حدود ۲۳۰۰ واحد همچنان نشان می‌دهد بازار با سطح طبیعی فعالیت خود فاصله زیادی دارد. به بیان دیگر، بازار از رکود بسیار سنگین فاصله گرفته، اما هنوز به مرحله‌ای نرسیده که بتوان از بازگشت گسترده خریداران صحبت کرد.

پول طلا وارد مسکن شد؟

یکی از مهم‌ترین اتفاقات بازار مسکن در ماه‌های اخیر، انتقال بخشی از سرمایه‌های ایجادشده در بازار طلا، سکه و ارز به سمت ملک بوده است. رشد قابل توجه قیمت طلا و سکه طی یک سال گذشته باعث شده ارزش دارایی برخی سرمایه‌گذاران به میزان زیادی افزایش پیدا کند. در نتیجه، گروهی از افرادی که پیش‌تر در بازار طلا یا ارز سرمایه‌گذاری کرده بودند، اکنون امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کرده‌اند.

بر اساس گزارش‌های منتشرشده، بخشی از خریدهای مسکن در شهریور با تبدیل طلا و دلار به آپارتمان انجام شده است. این اتفاق از آن جهت اهمیت دارد که بازار مسکن برای حرکت جدی به سرمایه بیشتری نسبت به بازارهایی مانند طلا و ارز نیاز دارد. خرید طلا یا ارز حتی با سرمایه‌های نسبتاً کوچک امکان‌پذیر است، اما ورود به بازار ملک معمولاً به نقدینگی قابل توجهی نیاز دارد.

بنابراین رشد شدید ارزش طلا و سکه می‌تواند برای برخی سرمایه‌گذاران نقش یک پل مالی را ایفا کرده باشد. فردی که ارزش دارایی طلای او طی یک دوره افزایش قابل توجهی داشته، ممکن است اکنون بتواند این سرمایه را به پیش‌پرداخت یا خرید ملک تبدیل کند. همین جریان می‌تواند بخشی از رشد معاملات و افزایش قیمت پیشنهادی مسکن در شهریور را توضیح دهد.

چرا مسکن از طلا عقب ماند؟

یکی دیگر از عوامل مهم تحولات اخیر، فاصله‌ای است که میان بازدهی مسکن و برخی بازارهای موازی ایجاد شده است. طی دو سال گذشته، بازارهایی مانند طلا، سکه و ارز تحت تاثیر افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی واکنش سریع‌تری نسبت به بازار مسکن داشته‌اند. بازار طلا و ارز از نقدشوندگی بالاتری برخوردار است و سرمایه‌گذار می‌تواند با سرعت بیشتری وارد این بازارها شود یا از آنها خارج شود. در مقابل، خرید و فروش مسکن فرایند زمان‌برتری دارد و به سرمایه بیشتری نیاز دارد.

از سوی دیگر، افزایش ریسک‌های سیاسی و نظامی نیز می‌تواند تقاضا برای بازار ملک را کاهش دهد. در چنین شرایطی، بخشی از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند دارایی‌هایی را انتخاب کنند که امکان نقد شدن سریع‌تری دارند. این تفاوت رفتاری باعث شده در بخش‌هایی از دو سال گذشته، بازدهی مسکن از طلا، سکه و ارز عقب بماند.

اکنون همین جاماندگی می‌تواند نگاه بخشی از سرمایه‌گذاران را تغییر داده باشد. وقتی یک بازار نسبت به بازارهای دیگر رشد کمتری داشته باشد، برخی سرمایه‌گذاران ممکن است تصور کنند بخشی از این فاصله در آینده جبران خواهد شد. تحرک شهریور را می‌توان تا حدی در همین چارچوب بررسی کرد.

آیا مسیر سرمایه معکوس می‌شود؟

حرکت سرمایه میان طلا و مسکن الزاماً یک‌طرفه نیست. در حالی که بخشی از سرمایه‌گذاران سود حاصل از طلا و ارز را به بازار ملک منتقل کرده‌اند، گروه دیگری از مالکان نیز در حال مقایسه بازدهی ملک خود با بازارهای موازی هستند. برخی افرادی که در سال‌های گذشته با هدف سرمایه‌گذاری آپارتمان یا ویلا خریداری کرده‌اند، اکنون رشد ارزش دارایی خود را با افزایش قیمت طلا مقایسه می‌کنند.

در صورتی که این گروه به این نتیجه برسد که ادامه حضور در بازار طلا بازدهی بیشتری دارد، احتمال دارد بخشی از عرضه مسکن با هدف تبدیل سرمایه به طلا، سکه یا سایر دارایی‌ها افزایش پیدا کند. البته جابه‌جایی گسترده سرمایه میان این بازارها به سادگی اتفاق نمی‌افتد. مسکن دارایی بزرگی است و فروش آن ممکن است هفته‌ها یا ماه‌ها زمان ببرد، در حالی که طلا و ارز در مدت کوتاه‌تری خرید و فروش می‌شوند. به همین دلیل، تغییر جهت سرمایه در بازار مسکن معمولاً کندتر از سایر بازارها اتفاق می‌افتد.

دو سناریو برای نیمه دوم سال

با نگاه کارشناسان، بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ می‌تواند تحت تاثیر شرایط سیاسی و اقتصادی، دو مسیر متفاوت را تجربه کند. بازار مسکن بیش از بسیاری از بازارهای دارایی به ثبات و آرامش وابسته است. در شرایط افزایش تنش و نااطمینانی، سرمایه معمولاً با سرعت بیشتری به سمت دارایی‌هایی مانند طلا و ارز حرکت می‌کند. در مقابل، زمانی که فضای اقتصادی و سیاسی باثبات‌تر شود، تمایل به سرمایه‌گذاری در ملک می‌تواند افزایش پیدا کند.

سناریوی اول: کاهش تنش و افزایش معاملات

در نخستین سناریو، اگر شرایط کشور به سمت ثبات و کاهش تنش حرکت کند، بازار مسکن می‌تواند با افزایش تقاضا مواجه شود. در این شرایط، افرادی که طی ماه‌های گذشته به دلیل نگرانی از وضعیت سیاسی یا اقتصادی خرید خود را به تعویق انداخته‌اند، ممکن است دوباره وارد بازار شوند. سرمایه‌گذاران نیز در فضای باثبات‌تر تمایل بیشتری به خرید دارایی‌هایی مانند ملک پیدا می‌کنند که ماهیت بلندمدت‌تری دارند.

افزایش تقاضا در چنین فضایی می‌تواند به رشد تعداد معاملات منجر شود. در عین حال، افزایش تقاضا و بالا بودن هزینه ساخت می‌تواند فشار افزایشی بر قیمت مسکن نیز ایجاد کند. بنابراین در این سناریو، رشد معاملات الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست و حتی ممکن است رونق نسبی بازار با افزایش قیمت همراه شود.

سناریوی دوم: ادامه رکود تورمی

سناریوی دوم زمانی شکل می‌گیرد که شرایط فعلی ادامه پیدا کند و نااطمینانی‌های اقتصادی و سیاسی همچنان بالا بماند. در این وضعیت، ممکن است تعداد خریداران واقعی همچنان محدود باقی بماند و بخش بزرگی از خانوارها به دلیل کاهش قدرت خرید توان ورود به بازار را نداشته باشند. با این حال، هزینه ساخت، قیمت مصالح، دستمزد، زمین و سایر هزینه‌های مرتبط همچنان می‌تواند افزایش پیدا کند.

نتیجه چنین شرایطی، شکل‌گیری یا ادامه رکود تورمی است. در رکود تورمی، قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا می‌کند، اما حجم معاملات پایین باقی می‌ماند. یعنی بازار گران‌تر می‌شود، بدون اینکه الزاماً خریداران بیشتری وارد آن شوند.

ساخت‌وساز عقب نشست

در کنار افزایش قیمت و معاملات، وضعیت بخش تولید ساختمان تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد. بر اساس تازه‌ترین داده‌های حساب‌های ملی مرکز آمار ایران، ارزش افزوده بخش ساختمان در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶.۴ درصد کاهش یافته است.

این آمار نشان می‌دهد فعالیت تولیدی بخش ساختمان در این دوره کاهش پیدا کرده است. البته نباید کاهش ارزش افزوده ساختمان را با کاهش تمام فعالیت‌های بازار مسکن یکسان دانست. در حساب‌های ملی، بخش ساختمان بیشتر شامل فعالیت‌هایی مانند ساخت ساختمان جدید، فعالیت پیمانکاران و خدمات مستقیم ساخت‌وساز می‌شود.

در مقابل، بخش‌هایی مانند اجاره مسکن، خرید و فروش املاک و خدمات مرتبط با بهره‌برداری از ملک در بخش‌های دیگری از حساب‌های اقتصادی ثبت می‌شوند. به همین دلیل ممکن است در یک دوره، ساخت‌وساز کاهش پیدا کند، اما قیمت ملک یا اجاره‌بها افزایش یابد. همین اتفاق یکی از ویژگی‌های فعلی بازار مسکن است. کاهش فعالیت ساختمانی لزوماً مانع افزایش قیمت ملک نشده و حتی محدود شدن عرضه جدید در بلندمدت می‌تواند فشار بیشتری بر قیمت‌ها وارد کند.

چرا ساخت مسکن کمتر شده است؟

کاهش فعالیت ساخت‌وساز می‌تواند از چند مسیر بر بازار اثر بگذارد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، هزینه زمین، دستمزد نیروی انسانی و سایر هزینه‌های اجرای پروژه باعث شده شروع پروژه‌های جدید برای برخی سازندگان دشوارتر شود. در شرایطی که قیمت نهاده‌های ساختمانی دائماً تغییر می‌کند، پیش‌بینی هزینه نهایی یک پروژه نیز سخت‌تر می‌شود.

سازنده ممکن است پروژه‌ای را با یک برآورد مشخص آغاز کند، اما طی مراحل اجرا با افزایش قابل توجه هزینه‌ها روبه‌رو شود. از سوی دیگر، رکود معاملات نیز برای سازندگان ریسک ایجاد می‌کند. زمانی که فروش واحدهای ساخته‌شده دشوار باشد، تامین سرمایه برای پروژه بعدی نیز با مشکل روبه‌رو می‌شود. ترکیب این عوامل می‌تواند انگیزه ساخت‌وساز جدید را کاهش دهد و در نهایت عرضه مسکن را محدود کند.

هزینه ساخت همچنان بالاست

با نگاه کارشناسان، افزایش مستمر قیمت مصالح ساختمانی و سایر عوامل موثر بر هزینه تمام‌شده، یکی از دلایل اصلی فشار افزایشی بر قیمت مسکن است. در برخی بازارهای مرتبط با ساخت‌وساز، قیمت‌ها با فاصله زمانی کوتاه تغییر می‌کنند. چنین شرایطی باعث می‌شود سازندگان نتوانند هزینه پروژه‌های آینده خود را با اطمینان پیش‌بینی کنند.

زمین، مصالح، تجهیزات، دستمزد و خدمات فنی همگی بخشی از قیمت نهایی یک واحد مسکونی هستند. زمانی که این هزینه‌ها افزایش پیدا می‌کنند، حتی در شرایط رکود معاملات نیز امکان کاهش قابل توجه قیمت واحدهای نوساز محدود می‌شود. به همین دلیل، رکود بازار الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست. ممکن است تعداد معاملات کاهش پیدا کند، اما فروشندگان و سازندگان همچنان حاضر نباشند ملک خود را با قیمت پایین‌تر عرضه کنند.

چرا برخی سازندگان فروشنده نیستند؟

رفتار سازندگان نیز یکی از عوامل موثر بر وضعیت فعلی بازار است. در شرایط تورمی، فروش یک واحد مسکونی برای سازنده تنها زمانی جذاب است که بتواند با درآمد حاصل از آن پروژه بعدی را آغاز کند. اگر هزینه زمین و ساخت با سرعت بالایی افزایش پیدا کند، سازنده ممکن است پس از فروش واحد متوجه شود که سرمایه حاصل برای شروع پروژه جدید کافی نیست.

در نتیجه، برخی سازندگان ترجیح می‌دهند واحدهای آماده خود را نگه دارند و تنها در صورتی بفروشند که قیمت پیشنهادی آنها تامین‌کننده هزینه‌های آینده باشد. این رفتار می‌تواند عرضه موثر در بازار را کاهش دهد. ممکن است تعداد زیادی واحد مسکونی وجود داشته باشد، اما همه مالکان یا سازندگان الزاماً حاضر به فروش با قیمت مورد انتظار خریدار نباشند.

قیمت پیشنهادی با قیمت معامله فرق دارد

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد افزایش قیمت پیشنهادی را نباید بدون بررسی قیمت معاملات قطعی تفسیر کرد. بخش بزرگی از فایل‌های فروش مسکن مربوط به مالکانی است که قصد تبدیل واحد خود به ملک دیگری را دارند. این فروشندگان معمولاً برای فروش فوری عجله ندارند، زیرا نگران هستند پس از فروش نتوانند گزینه مناسب دیگری برای خرید پیدا کنند.

به همین دلیل ممکن است قیمت پیشنهادی خود را با نرخ دلار، تورم یا قیمت سایر دارایی‌ها تنظیم کنند. در مقابل، فردی که به پول نقد نیاز دارد یا تصمیم قطعی به فروش گرفته است، ممکن است تخفیف بیشتری ارائه کند. همین تفاوت باعث می‌شود قیمت‌های درج‌شده در فایل‌های فروش همیشه نماینده دقیق قیمت نهایی معاملات نباشد.

پنج عامل موثر بر قیمت مسکن

با نگاه کارشناسان، چند عامل اصلی می‌توانند رفتار قیمت مسکن را در ماه‌های آینده تحت تاثیر قرار دهند که عبارتند از:

• نخستین عامل، تورم عمومی است. افزایش سطح عمومی قیمت‌ها معمولاً در نهایت بر قیمت ملک نیز اثر می‌گذارد.
• عامل دوم، شرایط فصلی بازار مسکن است. برخی ماه‌های سال به دلیل جابه‌جایی بیشتر خانوارها یا افزایش تقاضا، حجم معاملات بیشتری دارند.
• عامل سوم، انتظارات اقتصادی و سیاسی است. انتظار برای کاهش یا افزایش تنش‌ها می‌تواند تصمیم خریداران و فروشندگان را تغییر دهد.
• عامل چهارم، تحولات بازارهای موازی مانند دلار، طلا و سکه است.
• عامل پنجم نیز وضعیت عرضه و هزینه ساخت است که مستقیماً بر رفتار سازندگان و فروشندگان واحدهای نوساز تاثیر دارد.

ترکیب این عوامل مشخص می‌کند که بازار مسکن به سمت افزایش معاملات، ادامه رکود یا افزایش بیشتر قیمت‌ها حرکت خواهد کرد.

آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

مجموع داده‌های موجود نشان می‌دهد بازار مسکن در آغاز نیمه دوم سال ۱۴۰۵ در یک نقطه تعیین‌کننده قرار گرفته است. رشد ۵.۳ درصدی قیمت پیشنهادی مسکن در شهریور و افزایش ۷۶ درصدی تعداد معاملات نسبت به مرداد نشان می‌دهد این بازار نسبت به ماه‌های قبل فعال‌تر شده است.

در مقابل، معامله حدود ۲۳۰۰ واحد در تهران همچنان فاصله زیادی با سطح معاملات دوره‌های رونق دارد. از سوی دیگر، کاهش ۶.۴ درصدی ارزش افزوده بخش ساختمان نشان می‌دهد بخش تولید مسکن نیز با فشار مواجه است.

در همین شرایط، رشد بازار طلا و ارز باعث شده جریان سرمایه میان بازارهای دارایی اهمیت بیشتری پیدا کند. اگر بخشی از سرمایه ایجادشده در بازار طلا و ارز وارد مسکن شود و هم‌زمان فضای سیاسی کشور به سمت ثبات حرکت کند، امکان افزایش معاملات وجود دارد.

اما اگر نااطمینانی‌ها ادامه پیدا کند، بازار می‌تواند در شرایط رکود تورمی باقی بماند. یعنی قیمت‌ها تحت تاثیر تورم و هزینه ساخت افزایش پیدا کنند، اما توان خرید و حجم معاملات همچنان پایین باشد. به همین دلیل، وضعیت سیاسی کشور، نرخ ارز، قیمت طلا، تورم عمومی، هزینه ساخت و میزان ورود سرمایه به بازار ملک از مهم‌ترین متغیرهایی هستند که مسیر بازار مسکن در ماه‌های آینده را مشخص خواهند کرد.

جمع بندی

در مجموع، بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵ در شرایطی قرار دارد که از یک سو رشد قیمت‌های پیشنهادی و افزایش معاملات، نشانه‌هایی از بازگشت نسبی تحرک به بازار را نشان می‌دهد و از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید، افت ساخت‌وساز و بالا بودن هزینه‌های تولید مانع شکل‌گیری رونق کامل شده است. مسیر آینده مسکن به عواملی مانند نرخ ارز و طلا، تورم، هزینه ساخت، میزان ورود سرمایه و به‌ویژه شرایط سیاسی و اقتصادی وابسته خواهد بود، به‌طوری که در صورت افزایش ثبات، احتمال رشد معاملات بیشتر می‌شود، اما تداوم نااطمینانی می‌تواند رکود تورمی، یعنی افزایش اسمی قیمت‌ها همراه با پایین ماندن حجم معاملات، را در بازار ادامه دهد.

دسترسی لحظه‌ای به چارت و داده‌های بازار

دسترسی به قیمت لحظه‌ای ارزهای دیجیتال، فارکس و طلای جهانی همراه با نمودارهای تحلیلی

مشاهده چارت قیمت‌ها